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這兩地的樓市政策,是近期密集調(diào)控的縮影
近日,大理市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問題的通知》,在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)行新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制度,禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人,采取包銷、團(tuán)購等方式銷售商品房,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場(chǎng)恐慌等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。
此前的7月4日,西雙版納州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》,明確要求嚴(yán)厲打擊商品房銷售違法違規(guī)行為。
“樓市調(diào)控已經(jīng)深入西南邊陲。”有房企人士半開玩笑地表示。
這兩地的樓市政策,是近期密集調(diào)控的縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),7月上旬,有超過20個(gè)地區(qū)發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控措施與執(zhí)法通知,政策出臺(tái)的主體既有省級(jí)政府,也有區(qū)縣級(jí)政府。政策仍然保持著較高的出臺(tái)密度,調(diào)控措施愈加細(xì)化,且繼續(xù)向中西部和三四線城市深入。
這既被認(rèn)為是上半年調(diào)控措施的延續(xù),又預(yù)示著下半年的政策走向。中信建投認(rèn)為,下半年房地產(chǎn)政策依然是穩(wěn)定預(yù)期、打擊投資炒作為主,而并不是消滅需求。新增補(bǔ)丁政策主要分為兩個(gè)方面:需求端打擊投機(jī)炒作,供應(yīng)端整頓違規(guī)行為,加速供給。
樓市亂象整治
近期出臺(tái)的樓市政策,總體可分為兩類。一是對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策的進(jìn)一步加碼,二是對(duì)市場(chǎng)秩序的整治和規(guī)范。
前者屬于“常規(guī)”調(diào)控措施,是上半年樓市調(diào)控的延續(xù)。7月10日,福建寧德住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控的實(shí)施意見》,針對(duì)精準(zhǔn)調(diào)控樓市提出一系列舉措,包括新房每年漲幅控制在6%以內(nèi),今年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)等。
廈門于7月8日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見》,擬確定年度控價(jià)目標(biāo),支持“職住一致”的剛需,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,穩(wěn)控房價(jià)。“整頓市場(chǎng)秩序”方面的內(nèi)容,也在這份文件中一并體現(xiàn)。
7月2日,上海發(fā)布《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》,對(duì)企業(yè)買房實(shí)施限制性政策,目的在于打擊企業(yè)空殼炒房。
整治市場(chǎng)秩序的做法,則源于七部委的一次專項(xiàng)行動(dòng)。6月28日,住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)通知,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。
近期出臺(tái)的政策,正是這一行動(dòng)的延續(xù),且范圍已經(jīng)超出上述30個(gè)城市。如河南省于7月9日發(fā)文,擬規(guī)范全省商品房銷售行為,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,保護(hù)購房群眾合法權(quán)益。陜西省也于7月6日出臺(tái)細(xì)則,規(guī)范商品房搖號(hào)公正過程。浙江則首次開展了以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)檢查為切入點(diǎn)的“雙隨機(jī)”抽查。
此外,佛山、大理、西雙版納、臨汾、棗莊、西昌等城市也紛紛發(fā)文,對(duì)商品房市場(chǎng)秩序進(jìn)行規(guī)范。這些城市均不在七部委劃定的30個(gè)城市范圍之內(nèi)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,七部委主動(dòng)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的巡查,是和以往調(diào)控的不同之處。
這些政策的密集出臺(tái),除延續(xù)了上半年的調(diào)控節(jié)奏外,還有重要的市場(chǎng)背景。
根據(jù)上海易居研究院的數(shù)據(jù),今年6月,40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約3057萬平方米,環(huán)比增長7%,同比增長17%。在經(jīng)過了短暫低迷后,市場(chǎng)在5月和6月出現(xiàn)連續(xù)升溫。該機(jī)構(gòu)還指出,從市場(chǎng)表現(xiàn)看,一線低迷、二線走弱,三四線城市異常火爆,尤其是未實(shí)施調(diào)控的三四線城市。
亂象也在此時(shí)產(chǎn)生。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)研,很多城市出現(xiàn)一二手房倒掛的現(xiàn)象,部分出臺(tái)搖號(hào)政策的城市,也陷入搶房局面。中原地產(chǎn)還指出,“房價(jià)出現(xiàn)上漲壓力”、“投資投機(jī)需求抬頭”也是近期出現(xiàn)的現(xiàn)象。
下半年需關(guān)注供應(yīng)端
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2018年上半年,全國出臺(tái)的大大小小的樓市調(diào)控政策高達(dá)192次。疊加7月初的這輪調(diào)控,年內(nèi)調(diào)控措施已經(jīng)超過210次。
由于調(diào)控節(jié)奏并未明顯放緩,甚至還有提速,分析人士普遍認(rèn)為,這意味著今年下半年樓市將面臨政策高壓。
張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,預(yù)計(jì)下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。在具體措施上,一方面,對(duì)于政策調(diào)控不夠嚴(yán)厲的三四線城市來說,現(xiàn)有調(diào)控政策升級(jí)將是主要方向;另一方面,對(duì)于熱點(diǎn)一二線城市來說,在“控”的基礎(chǔ)上,微調(diào)手段也將不斷出臺(tái),從而使政策不斷合理化,并堵住漏洞。
中信建投在一份報(bào)告中指出,下半年房地產(chǎn)政策的走向?qū)⒁廊皇欠€(wěn)定預(yù)期、打擊投資炒作為主,而并不是消滅需求。尤其是熱點(diǎn)城市在之前嚴(yán)格的政策環(huán)境下所衍生出來的一些新增亂象,將是下半年查缺補(bǔ)漏的重點(diǎn)。
該機(jī)構(gòu)表示,除了傳統(tǒng)的“四限”政策的復(fù)制,下半年會(huì)有很多新增的“補(bǔ)丁”政策出臺(tái)。
其中,在需求端打擊投機(jī)炒作。具體做法為:購房對(duì)象口徑調(diào)整;人才落戶購房的條件升級(jí);限制企業(yè)買房;優(yōu)先剛需購房。長沙、成都等城市對(duì)人才落戶政策的修補(bǔ)和收緊,將可能在越來越多的城市出現(xiàn)。西安、上海等城市的限制企業(yè)購房等做法,也可能被更多城市復(fù)制。
該機(jī)構(gòu)指出,相比需求端政策,更應(yīng)該關(guān)注供應(yīng)端。因?yàn)椋爱?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最為關(guān)鍵的矛盾在于去庫存之后所帶來的低庫存環(huán)境,而嚴(yán)格的限價(jià)令所產(chǎn)生的一二手房價(jià)差則加劇了投資投機(jī)性需求的入場(chǎng)。只要這兩個(gè)要素沒有得到解決,個(gè)別城市的亂象還是會(huì)時(shí)有發(fā)生。”因此,“行政化的手段是必要的”,規(guī)范市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化住房供應(yīng)、管控預(yù)售價(jià)格都是可能的做法。
中信建投還表示,下半年的市場(chǎng)供給規(guī)模將進(jìn)一步釋放,一方面在于三季度開始房企開始迎來供給的高峰,另一方面則在于今年融資環(huán)境趨嚴(yán)的環(huán)境下,房企出于現(xiàn)金流的考慮也將加速推盤以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠。這也將帶來三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的熱度持續(xù)。
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